税・その他の計算攻略 — 固定資産税・不動産取得税・登録免許税を「3つの型」で解く

結論：税の計算は「3つの型」だけ覚える

税・その他は、全50問中8問を占める分野です。そのうち問23〜25の3問が税と価格の評定で、問46〜50の5問が免除科目です。税の3問は、毎年出る税目が入れ替わります。問24は固定資産税と不動産取得税のどちらか、問23は登録免許税・印紙税・譲渡所得などが入れ替わり、問25は地価公示法と不動産鑑定評価基準のどちらかが出る、というのが直近10回の出方です。

この入れ替わりがあるからこそ、「どの税が出ても同じ手順で解ける」型を持っておくことが大切です。この記事では、税の計算を3つの型に整理します。不動産取得税は「評価額×3％」から軽減を引く型、固定資産税は「評価額×1.4％」に住宅用地の分数をかける型、登録免許税は「評価額×税率」で課税標準の取り違えに注意する型です。3つの型の出発点はすべて固定資産税評価額で、売買価格ではありません。ここを押さえるだけで、税の計算問題の大半は解けるようになります。

税の数字を定着させるための教材の選び方は、おすすめ教材も参考にしてください。数字の暗記は、表を書き出す復習と過去問の往復が最も効果的です。

本サイト10年分データで見る税・その他の出題頻度

本サイトには、平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問が収録されています。そのうち税・その他は80問で、10年平均は年8問です。試験の標準的な構成である「税・その他8問」と一致します。

次の集計は、その80問の問題文と選択肢にテーマのキーワードが含まれるかを数えた簡易集計です。1問が複数のテーマにまたがる場合があるため、各テーマの件数を合計すると80を超えます。順位そのものよりも、「どのテーマの数字が繰り返し問われているか」という目安として読んでください。

問番号ごとの出方も見ておきます。出題傾向を集計しているサイトによると、直近10回では、問24は固定資産税と不動産取得税が5回ずつ、問23は登録免許税4回・印紙税3回・譲渡所得2回・住宅ローン控除1回、問25は不動産鑑定評価6回・地価公示法4回でした。問24と問25は「2つのうちどちらか」が出る形で、片方だけ勉強すると半分は勉強していない側が出ます。両方を一通り押さえるのが、税・その他の基本方針です。

なお、競合する他サイトの税の記事でも、税目別の早見表と令和8年度基準日の数字の確認が中心です。本記事は、その整理を本サイトの実データで裏付けたうえで、同じ物件例で3つの税を並べて計算するワークと、混ざりやすい数字の対比表までをまとめた点が違います。論点の切り口だけを参考にし、文章や表の構成は本サイトのオリジナルです。

計算の土台：3つの税の「誰が・いつ・何に」対比表

税の計算問題で最初に確認するのは、「どの税の話か」です。税目の名前が分かれば、課す者・タイミング・課税標準・税率の組み合わせが決まります。次の対比表を、問題を解く前に一度だけ頭に入れてください。

この表で最も大切なのは、「課税標準」の列です。不動産取得税・固定資産税・登録免許税の3つは、すべて固定資産税評価額（登録免許税では「不動産の価額」）を出発点にします。売買価格が出てきても、税額の計算には使いません。選択肢に「売買価格×税率」という計算が出てきたら、それだけで誤りだと判断できます。

不動産取得税と固定資産税は、名前も数字も似ているため、試験で最も混ざりやすい2つの税です。「取得時に1回か、毎年か」「都道府県か、市町村か」の2点で切り分けてください。この2点が分かれば、税率の3％と1.4％も、どちらがどちらの税か迷わなくなります。

不動産取得税の計算 — 「評価額×3％」から軽減を引く順番

不動産取得税は、不動産の取得に対して、その不動産が所在する道府県が、取得者に課す地方税です（地方税法73条の2第1項）。売買だけでなく、贈与、交換、家屋の新築・増改築でも課税されます。相続による取得は非課税です（同法73条の7）。登記がなくても課税される点も、登録免許税との違いです。

課税標準は、取得した時における不動産の価格で、固定資産課税台帳に価格が登録されている不動産は、その価格により決定します（同法73条の13第1項・73条の21第1項）。つまり、課税標準は固定資産税評価額です。売買価格ではありません。

標準税率は100分の4です（同法73条の15）。ただし、平成18年4月1日から令和9年3月31日までの間に住宅又は土地を取得した場合は100分の3になります（同法附則11条の2第1項）。宅建試験で問われる不動産取得税は、ほとんどが土地と住宅の話なので、使う税率は3％だと覚えておいてください。事務所や店舗などの住宅以外の家屋は4％のままです。

軽減の内容を、ひとつずつ確認します。新築住宅は、一戸につき1,200万円を価格から控除します（地方税法73条の14第1項）。認定長期優良住宅は1,300万円です（令和13年3月31日までの取得）。対象になる住宅は、床面積が40㎡以上240㎡以下のものです（地方税法施行令37条の16。令和8年4月1日以後の取得。それより前の取得は50㎡以上240㎡以下でした）。

中古住宅は、新築された時期に応じて控除額が決まります。対象は、昭和57年1月1日以後に新築されたもの、または新耐震基準に適合する旨の証明があるものです（地方税法73条の14第3項・地方税法施行令37条の18）。

住宅用土地の減額も、試験でよく問われます。住宅の敷地である土地については、税額から「4万5,000円」と「土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（200㎡まで）×3％」のうち、いずれか多い額を減額します（地方税法73条の24）。「多い方を引く」という点がポイントで、少ない方を引く選択肢が出たら誤りです。

免税点は、令和8年4月1日以後の取得では、土地16万円、家屋の建築66万円、その他34万円です（地方税法73条の15の2第1項）。課税標準となるべき額がこれらの額に満たない場合は、不動産取得税は課されません。令和8年3月31日までの取得は、土地10万円・建築23万円・その他12万円だったので、令和7年度までの教材を使っている人は、数字が変わっていることに注意してください。

申告は、取得した日から60日以内に申告書を提出します（地方税法73条の18）。ただし、60日以内に登記を申請していれば、申告をしなくても差し支えないとする都道府県もあります。軽減を受けるための申告（申請）は別の手続きで、登記をしただけでは軽減の書類を出したことにはなりません。試験では「60日以内に申告する」が基本の数字です。

計算例で、順番を確認します。土地の評価額1,200万円（宅地・敷地200㎡）、新築住宅の評価額1,500万円（床面積120㎡）の一戸建てを取得した場合です。

この例のように、新築の一戸建てでは、建物は1,200万円控除で税額が小さくなり、土地は住宅用土地の減額で0円になることがよくあります。「新築を買ったのに不動産取得税が0円か数万円で済む」のは、この2つの軽減が重なっているからです。計算の順番を間違えると、土地の税額が18万円のままになってしまうので、「宅地は2分の1にしてから3％をかけ、最後に減額を引く」という順番を固定してください。

固定資産税・都市計画税の計算 — 「1.4％」と住宅用地の分数

固定資産税は、固定資産の所在する市町村が、固定資産の所有者に課す地方税です（地方税法342条1項・343条1項）。東京23区では都が課します。賦課期日は、年度の初日の属する年の1月1日です（同法359条）。年の途中で売買があっても、その年度の納税義務者は1月1日の所有者です。売買契約で精算することはあっても、税の納税義務者は変わりません。

課税標準は、基準年度の価格で土地・家屋の課税台帳に登録されたものです（同法349条1項）。基準年度は3年ごとで（同法341条）、第二年度・第三年度は原則として基準年度の価格が続きます（同法349条2項・3項）。この3年ごとの見直しを「評価替え」といいます。

標準税率は100分の1.4です（同法350条1項）。市町村は条例で1.4％を超える税率を定めることもできますが、試験では標準税率の1.4％を使います。免税点は、同一の者の市町村内の所有分の課税標準の合計が、土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円に満たない場合です（同法351条）。納期は、4月・7月・12月・2月中において市町村の条例で定めます（同法362条1項）。

住宅用地の特例が、固定資産税の計算の中心です。住宅用地の課税標準は価格の3分の1で（地方税法349条の3の2第1項）、そのうち200㎡以下の小規模住宅用地は6分の1です（同条2項）。「200㎡までが6分の1、超えた部分が3分の1」という分け方を間違えると、計算が合いません。

新築住宅の減額も押さえてください。新たに課されることとなった年度から3年度分、税額の2分の1が減額されます。地上階数3以上の中高層耐火建築物は5年度分です（地方税法附則15条の6第1項・2項）。令和4年4月1日から令和13年3月31日までに新築された住宅が対象で、区分所有でない住宅は床面積40㎡以上240㎡以下が要件です。減額は居住部分の床面積120㎡までの部分に係る税額です。

計算例で確認します。敷地300㎡で住居1戸の一戸建て、土地の価格3,000万円の場合です。

都市計画税は、市街化区域内にある土地・家屋に市町村が課すことができる税です（地方税法702条1項）。税率は100分の0.3を超えられません（同法702条の4）。住宅用地は課税標準が3分の2、小規模住宅用地は3分の1です（同法702条の3）。固定資産税の6分の1・3分の1とは分母が違うので、混同しないようにします。

新築住宅の減額の計算例も見ておきます。評価額1,500万円の新築住宅（床面積120㎡）の場合、固定資産税の税額は1,500万円×1.4％＝21万円ですが、新たに課される年度から3年度分は2分の1の10万5,000円になります。減額の対象は居住部分120㎡までの税額なので、床面積が120㎡を超える住宅では、超えた部分の税額は減額されません。

登録免許税の計算 — 課税標準の取り違えに注意

登録免許税は、登録免許税法の別表第一に掲げる登記・登録などに課される国税です（登録免許税法2条）。登記等を受ける者が納税義務者で、受ける者が2人以上のときは連帯して納付します（同法3条）。納付は、税額に相当する登録免許税を国に納付し、その領収証書を登記の申請書に貼り付けて提出する現金納付が原則です（同法21条）。税額が3万円以下の場合などは、印紙を申請書に貼り付けて納付できます（同法22条）。

課税標準は、不動産の登記では登記時の不動産の価額です（同法10条1項）。当分の間は、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎として政令で定める価額によることができます（同法附則7条）。つまり、不動産の登記では、課税標準は固定資産税評価額です。ただし、抵当権の設定登記だけは例外で、課税標準は債権金額です（別表第一第1号（五））。この「抵当権は債権金額」という点が、試験で最もよく問われる引っかけです。

租税特別措置法による軽減は、次のとおりです。いずれも要件があり、税率と期限だけをここでは示します。

住宅用家屋の軽減を使えるのは、個人が自分で住むために取得した家です。床面積が50㎡以上であることや、新築または取得から1年以内に登記することなどが要件になります。住宅用家屋証明書を申請書に添付することが条件で、国税庁は「登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられません」と明記しています。土地の売買の1.5％は用途を問わず、贈与や交換、競売で取得した土地には適用されません。競売で取得した土地の移転登記は、本則の2.0％です。

端数処理も押さえてください。課税標準に1,000円未満の端数があるときは切り捨て、税額に100円未満の端数があるときは切り捨て、税額が1,000円未満のときは1,000円とします（登録免許税法13条）。

計算例で確認します。土地の価額2,000万円、住宅用家屋の価額1,000万円を売買で取得し、住宅ローンの借入金3,000万円で抵当権を設定する場合です。軽減の要件をすべて満たすものとします。

この計算例で大切なのは、3つの登記で「かける元の額」が違うことです。土地と建物は不動産の価額、抵当権は債権金額です。抵当権の設定に建物の価額をかけてしまうと、答えが合いません。問題文で「債権金額3,000万円」と「建物の価額1,000万円」の両方が出てきたら、どちらをどこにかけるかを、まず決めてください。

印紙税と譲渡所得 — 問23のもう2つの顔

問23の国税は、登録免許税のほかに印紙税と譲渡所得が入れ替わります。登録免許税と印紙税は直近10回で合わせて7回出ているので、この2つの基本から入るのが効率的です。

印紙税は、印紙税法の別表第一に掲げる文書（課税文書）の作成者が納める国税です（印紙税法2条・3条1項）。1つの課税文書を2人以上で共同して作成した場合は、連帯して納めます（同法3条2項）。不動産の売買契約書は、別表第一第1号の「不動産の譲渡に関する契約書」です。同じ第1号には「地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書」も挙がっていますが、建物の賃貸借契約書は挙がっていません。

納付は、相当額の印紙を作成の時までに文書に貼り付け、印紙と文書にかけて判明に消して行います（同法8条1項・2項）。納付しなかった場合は、不納付額とその2倍の合計、つまり3倍の過怠税が徴収されます（同法20条1項）。調査を予知しない自主的な申出なら、不納付額に10％を加えた額です（同法20条2項）。

不動産の譲渡契約書の税額は、契約金額が1万円未満なら非課税で、それ以外は区分ごとの定額です。租税特別措置法91条1項により、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成され、契約金額が10万円を超えるものには、軽減された税額が適用されます。

区分の境目は「以下」と「超」で決まるので、5,000万円ちょうどは1万円、5,000万1円からは3万円です。契約金額3,000万円の売買契約書は、1,000万円超5,000万円以下の区分で、軽減後1万円（本則2万円）です。契約金額の記載のない契約書は、本則で一通200円です。

譲渡所得は、土地・建物を譲渡した個人の所得税です。所有期間で長期と短期に分かれます。判定は譲渡した年の1月1日現在の所有期間で、5年を超えれば長期、5年以下なら短期です（租税特別措置法31条1項・32条1項）。所得税の税率は、長期が100分の15、短期が100分の30です。この記事の数字は所得税の本則の税率で、復興特別所得税と住民税は含みません。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除は、長期と短期のどちらにも適用されます（租税特別措置法35条1項）。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が10年を超える居住用財産の長期譲渡所得には、軽減税率があります。課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下なら100分の10、6,000万円を超えるなら600万円と、超える部分の100分の15の合計です（同法31条の3第1項）。

譲渡所得で最も間違えやすいのは、所有期間の判定日です。「譲渡した日」ではなく「譲渡した年の1月1日現在」で判定します。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えているかどうかで、長期と短期が分かれます。譲渡した日で判定する選択肢が出たら、誤りです。

混ざりやすい数字の対比表 — 引っかけチェックリスト

税の計算問題で点を落とす原因の多くは、数字そのものを知らないことではなく、似た数字を取り違えることです。次の対比表は、試験で混ざりやすい数字を並べたものです。本番前に、この表の「見分け方」の列だけを読み返してください。

税・その他の学習計画 — 残り時間別の進め方

税・その他の勉強は、数字を覚える作業が中心です。残り時間に合わせて、次の順番で進めてください。

3週間以上ある場合は、まずこの記事の3つの型を一通り読んで、計算例を自分で解き直します。次に、本サイトの過去問データベースで、税・その他の80問を分野別に解きます。間違えた問題は、どの税の、どの数字を取り違えたかを記録して、対比表に書き加えてください。教材選びに迷ったら、おすすめ教材で、自分の学習スタイルに合う教材を確認してください。

1週間以内の場合は、新しい論点を増やすより、3つの型の計算例と引っかけチェックリストの見直しを優先します。特に、不動産取得税の計算の順番、固定資産税の住宅用地の分数、登録免許税の課税標準の3点は、直前期の最終確認で効果が出やすいポイントです。

前日は、対比表の「見分け方」の列だけを読み返します。数字を新しく覚えるのではなく、混ざりやすい数字の区別を確認するだけにします。

分野別の目標点数の配分は、宅建業法の数字総まとめと法令上の制限の覚え方、権利関係の頻出論点まとめもあわせて読むと、全体のバランスが見えやすくなります。過去問の回し方は、過去問10年分の使い方で整理しています。

まとめ

• 税・その他は50問中8問。問23〜25の税3問は、計算の型さえ押さえれば安定して取れる
• 計算の出発点はすべて固定資産税評価額。売買価格に税率をかけるのではない
• 不動産取得税は「評価額×3％」から軽減を引く型。宅地は2分の1、新築住宅は1,200万円控除、住宅用土地は多い方の減額を引く
• 固定資産税は「評価額×1.4％」に住宅用地の分数をかける型。小規模住宅用地は6分の1、一般の住宅用地は3分の1
• 登録免許税は「評価額×税率」の型。抵当権だけ課税標準が債権金額になる点に注意する
• 印紙税は契約金額の区分と軽減後の税額、譲渡所得は譲渡年の1月1日現在の所有期間で判定する
• 数字は令和8年4月1日現在の法令で確認した。令和9年3月31日で期限を迎える特例は、令和9年度試験の基準日との関係で改正の有無を確認する必要がある

出典は、一次情報と本サイトのデータを区別して示します。法令の条文はe-Gov法令検索の地方税法・登録免許税法・印紙税法・租税特別措置法、登録免許税の軽減の要件は国税庁タックスアンサーNo.7191、不動産取得税の申告と中古住宅の控除額は都道府県の公式ページ（大分県・新潟県）、出題の根拠となる法令の基準日は不動産適正取引推進機構（RETIO）の宅建試験の概要によります。頻度集計は本サイト収録の平成28年から令和7年までの過去問10年分・全497問のうち税・その他80問を対象とした、問題文と選択肢のキーワードによる簡易集計です。1問が複数テーマにまたがるため、テーマ別の件数の合計は80を超えます。問番号ごとの直近10回の出方は、出題傾向を集計している他サイトの数値を引用しています。

関連ページとしては、宅建業法の数字総まとめ、法令上の制限の覚え方、権利関係の頻出論点まとめ、過去問10年分の使い方、過去問データベース、分野別ページ（税・その他）があります。税・その他の分野別演習は、分野別ページと過去問データベースから始めてください。